주담대 갈아타기 중도상환수수료 계산 방법 2026

주담대 갈아타기 중도상환수수료는 '상환 원금 × 수수료율 × (남은 기간 ÷ 대출기간)'으로 계산됩니다. 2026년 현재 기준금리는 연 3.00%, 주담대 금리는 최고 4.66%까지 오르면서 갈아타기를 고민하는 분이 많습니다. 하지만 수수료와 부대비용을 빼먹고 계산하면 금리만 낮아도 오히려 손해가 될 수 있습니다. 계약 시점별 요율 차이와 손익분기점 계산법을 정리했습니다.

중도상환수수료 계산 공식 — 잔액이 아니라 '남은 날짜'가 정한다

많은 분이 중도상환수수료를 '잔액 × 요율'로만 알고 계시지만, 실제 공식에는 항목이 하나 더 붙습니다. 중도상환수수료 = 중도상환 원금 × 수수료율 × (잔존일수 ÷ 대출기간). 잔존일수는 상환일부터 만기까지 남은 기간입니다.

핵심은 잔존일수와 대출기간 모두 3년(1,095일)을 넘으면 3년까지만 계산한다는 점입니다. 그래서 대출 실행 후 3년이 지나면 중도상환수수료는 0원이 됩니다. 언제 갈아타느냐에 따라 비용이 계단식으로 내려가는 구조입니다.

계약 시점에 따라 요율이 반 토막 — 2025년 1월 13일이 기준

2025년 1월 13일 이전에 계약한 주택담보대출은 수수료율 1.4%, 이후 계약은 0.65%가 적용됩니다. 정부의 수수료 인하 조치로 신규 대출자의 부담이 절반 이하로 줄었습니다. 통상 고정금리·혼합금리 상품이 변동금리보다 0.2%p 높은 요율이 적용됩니다.

본인의 계약 시점은 대출 약정서에서 확인할 수 있습니다. 같은 잔액이라도 계약 시점에 따라 수수료가 두 배 이상 차이 나니, 갈아타기 전에 이 항목을 먼저 확인하세요.

실행 후 경과	잔존기간	2025.1.13 이전 계약(1.4%)	이후 계약(0.65%)
12개월	24개월	280만원	130만원
20개월	16개월	약 187만원	약 87만원
24개월	12개월	140만원	65만원
30개월	6개월	70만원	약 33만원
36개월 이상	0	0원	0원

인지세·근저당 설정비 — 금리만 보면 놓치는 부대비용

새 대출을 일으키면 인지세가 붙습니다. 대출금액 5천만원 초과~1억원 이하는 7만원, 1억원 초과~10억원 이하는 15만원, 10억원 초과는 35만원입니다. 이 세금은 은행과 차주가 절반씩 부담하므로, 3억원 대출이면 차주 부담은 7만 5천원입니다.

대출금액	인지세 총액	차주 부담(50%)
5천만원 이하	면제	0원
5천만원 초과~1억원 이하	7만원	3만 5천원
1억원 초과~10억원 이하	15만원	7만 5천원
10억원 초과	35만원	17만 5천원

여기에 근저당권 말소·신규 설정 비용이 더해집니다. 기존 근저당을 말소하고 새 은행 명의로 다시 설정하는 과정에서 등기신청수수료, 법무사 수수료 등이 발생하며, 3억원 기준 말소 20~30만원, 신규 설정 50~80만원 정도가 일반적입니다. 일부 은행은 대환 프로모션으로 설정비를 지원하기도 하니 상담 시 꼭 물어보세요.

갈아타기 손익분기점 — 3억원 0.6%p 인하 시뮬레이션

조건을 이렇게 잡았습니다. 잔액 3억원, 남은 만기 25년, 원리금균등 상환, 현재 금리 연 4.70%, 갈아탈 금리 연 4.10%, 대출 실행 후 20개월 경과. 새 대출의 만기도 25년으로 맞췄습니다. 만기를 늘리면 월 상환액은 줄지만 총이자가 늘어 비교가 어그러지기 때문입니다.

월 상환액은 1,701,736원에서 1,600,122원으로 월 101,614원 감소합니다. 1년 이자 절감액은 약 179만원입니다.

이제 수수료를 얹어 회수 시점을 계산합니다. 2025년 1월 13일 이후 계약이라 요율 0.65%면 수수료는 약 87만원, 절감액이 이를 넘어서는 시점은 6개월째입니다. 같은 조건인데 이전 계약이라 1.4%가 적용되면 수수료가 약 187만원으로 뛰고, 회수는 13개월째로 밀립니다. 인지세 7만 5천원까지 더해도 결론은 같습니다.

두 경우 모두 '갈아타는 게 이득'이라는 결론은 같지만, 앞으로 1년 안에 집을 팔거나 대출을 정리할 계획이라면 이야기가 달라집니다. 회수기간을 채우지 못하면 손해로 끝나기 때문입니다.

자주 묻는 질문

Q. 대출 실행 3년이 지났는데도 수수료가 부과되나요?

부과되지 않습니다. 중도상환수수료는 최초 대출취급일로부터 3년까지만 적용됩니다. 단, 계약을 해지하고 같은 은행과 사실상 동일한 계약을 새로 맺은 경우에는 유지기간을 합산해 3년이 경과한 뒤 해지하면 면제됩니다.

Q. 온라인으로 갈아타면 수수료가 달라지나요?

수수료율 자체는 동일합니다. 다만 2024년 1월부터 금융결제원 대출이동시스템을 통한 온라인 대환대출이 가능해져 영업점 방문 없이 갈아탈 수 있습니다. 비교 플랫폼에서 금리를 확인하고 신청하면 평균 2~4주가 소요됩니다.

Q. 갈아탈 때 스트레스 DSR도 다시 보나요?

네, 새 대출 심사에서는 스트레스 DSR이 적용됩니다. 2025년 7월 시행된 스트레스 DSR은 금리 상승 가능성을 반영해 대출 한도를 산정하므로, 기존 대출 때보다 한도가 줄어들 수 있습니다. 신청 전 한도를 먼저 확인하세요.

마무리

주담대 갈아타기의 핵심은 '절감 이자 − 중도상환수수료 − 부대비용'이 플러스인지 계산하는 것입니다. 금리 인하 폭이 0.5%p 이상이고, 계약 시점·경과 기간을 감안한 회수기간 안에 거주할 계획이라면 갈아타기가 유리합니다. 금리 동향과 함께 참고할 글도 확인해 보세요.

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